PPVE préalable à la délivrance du permis de construire modificatif portant sur la modification du projet de construction d’un ensemble regroupant 167 logements, deux locaux commerciaux, et une résidence étudiante de 96 logements

NOTE DE PRESENTATION SYNTHETIQUE DU PROJET 

Le permis de construire modificatif soumis à la présente PPVE vise à régulariser le permis de construire n° PC 93066 19 A0107 accordé le 23 mars 2021 par le maire de Saint-Denis à la SAS Saint-Denis Génin et portant sur la construction d’un ensemble immobilier à destination de logements, d’hébergements (résidence étudiante) et de commerces (supermarché et restaurant). 

I.                     PRESENTATION DU PROJET 

Le terrain d’une surface de 6 941m² est situé dans le quartier de la Porte de Paris à Saint-Denis. La parcelle est située en zone UP33M du PLUi - ville de Saint-Denis, sous la référence cadastrale BJ n°115. 

Le terrain, de forme trapézoïdale, est occupé actuellement par :

-          Un magasin Aldi ;

-          Une salle évènementielle ;

-          Un parking aérien et en infrastructure. 

Ces ouvrages seront démolis dans le cadre de l’opération. 

La quasi-totalité de la parcelle est actuellement bâtie, y compris en sous-sol. Elle comporte très peu d’espace libre : une bande de 5 m environ en limite séparative au Nord - Ouest. 

Le site, à l’articulation du centre-ville ancien, de la porte de Paris, et du canal qui lie le quartier Pleyel à la ville historique, concentre les différentes facettes de la transformation urbaine de Saint-Denis. 

L’ensemble immobilier projeté totalise une surface d’environ 17 128 m² de surface de plancher, il est constitué de :

-          167 logements (environ 12 459 m² de surface de plancher), répartis en accession libre, accession sociale (Bail Réel Solidaire) et locatif social ;

-          Deux locaux commerciaux (2 198 m² de surface de plancher) ;

-          Une résidence étudiante de 96 logements (bâtiment d’intérêt collectif - 2 455 m² de surface de plancher) ;

-          Un parking en sous-sol (pour les commerces et les logements). 

Le projet révèle les atouts du site, offre un programme varié, et participe à la mutation du quartier, au travers d’un parti urbain basé sur 3 idées fondatrices :

-          Assigner à chaque programme une place de choix ;

-          Offrir une perméabilité de l’îlot, de la rue Génin vers le canal St Denis ;

-          Participer à la dynamique urbaine par un îlot paysager ouvert sur le canal. 

Entre le parvis ouvert sur la rue Génin et le quai du Square, le cœur du projet se compose d’une vaste prairie descendant en pente douce vers le canal, à la fois promenade et desserte des différents volumes bâtis. Chaque programme occupe ainsi une place privilégiée dans son rapport au tissu urbain, au canal et au soleil, offrant une mixité fonctionnelle et typologique. 

La matérialité du projet participe à son identité. Les matériaux sont choisis pour leur durabilité et leur esthétique. 

La mise en mouvement, par les jeux de volumes et de hauteurs notamment, s’accompagne de subtiles variations de teintes, entre blanc éclatant, gris chaud, et bronze clair. 

Par son architecture, son épannelage, et sa posture urbaine, le projet est décisif pour l’avenir de la Porte de Paris et la lecture du déploiement urbain en rive sud du canal. 

L’ensemble des logements sera certifié NF HABITAT HQE. 

Après une première PPVE, le permis de construire du projet a été accordé à la SAS Saint-Denis Génin le 23 mars 2021. 

II.                   PRESENTATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF 

Un recours contentieux a été exercé contre le permis de construire du projet accordé le 23 mars 2021. 

Par un jugement avant-dire droit n° 2112701 du 20 décembre 2022, le Tribunal administratif de Montreuil a décidé de surseoir à statuer sur la légalité du permis de construire pour permettre à la SAS Saint-Denis Génin d’obtenir un permis de construire modificatif après avoir considéré que « le permis de construire contesté n’est illégal qu’en tant, d’une part, que le maire de Saint-Denis ne l’a pas assorti de prescriptions spéciales imposant à la SAS Saint-Denis Génin les mesures appropriées et suffisantes pour assurer le respect du principe de prévention en ce qui concerne l’exposition de nouvelles populations à des pollutions atmosphériques et sonores, d’autre part, que les toitures terrasses accessibles des constructions dites les « Squares » implantées en limite séparative ne sont pas nanties de dispositifs, végétalisés ou non, obstruant la vue ». 

Afin de prendre en compte ces remarques, le porteur du projet a décidé : 

1.       De procéder à de nouvelles études pour compléter l’étude d’impact du projet, en particulier sur la qualité de l’air et le bruit. Pièce essentielle du dossier de participation du public par voie électronique, l’étude d’impact est un document technique analysant l’ensemble des effets du projet sur son environnement. Elle présente également l’ensemble des mesures mises en place pour éviter, réduire et, le cas échéant, compenser les impacts négatifs.

2.       D’apporter des modifications au projet initial :

-          Evolution des typologies de logements dans les bâtiments des halls AF1, AF2 et AF3 afin de supprimer les logements mono-orientés sur le boulevard Anatole France et ainsi limiter l’impact de cet axe sur les logements tant en termes de bruit que de qualité de l’air ;

-          Modification des façades sur le boulevard Anatole France et la rue Génin sur les bâtiments des halls AF1, AF2, AF3 : réalignement des trames de fenêtres et ajout de bouches d'entrées d'air acoustiques et filtrantes par ionisation pour l’ensemble des logements donnant sur le boulevard afin de parfaire le confort des logements et de réduire les nuisances provenant de l’extérieur ;

-          Ajout de pare vues sur les bâtiments « Squares » pour répondre à la demande du tribunal au titre de l’article 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme ;

-          Baisse du nombre de logements sans modification de la surface de plancher ;

-          Régularisation, à toutes fins utiles, de la hauteur du bâtiment Belvédère. 

L’objet de la présente PPVE est de soumettre ces modifications et l’additif à l’étude d’impact au public. 

Le dossier de demande du permis de construire modificatif, l’additif à l’étude d’impact, l’avis de la mission régionale de l’Autorité Environnementale et la réponse du maître d’ouvrage à cet avis sont notamment présentés dans le cadre de la présente PPVE. 

Coordonnées du maître d'ouvrage : SAS SAINT DENIS GENIN, 10 rue Roquépine 75008 Paris